多地楼市调控政策在微调 楼市表现却不尽人意

　
    温州、深圳、芜湖……近期多个城市不同程度上对房地产政策进行了微调。分析这些政策微调城市，可以发现它们有很多共性，楼市却表现不尽如人意，地方政府在土地财政和楼市税费收入方面面临较大压力。这些微调都围绕“刺激刚需”和“自住需求”展开，被叫停的可能性不大。而这些不断释放的利好，则很可能从政策导向方面影响购房者的心态，为“金九银十”的楼市爆发提供助力。

　　政策微调不断
    8月28日，芜湖住建委发布了一则“促进毕业生创业就业”的意见通知，其中规定本科学历买房可免契税并获2万元补贴，且博士、硕士、学士、专科生在芜湖租房都可以享受政府补贴。这政策一经发布，便立即引发广泛关注，“救市”之名被炒得沸沸扬扬。值得一提的是，这并不是芜湖出台“救市”政策，去年2月，芜湖就试图“补贴”刚需及特定面积特定人群，不久就因与楼市调控大势相左引发广泛质疑，被迅速叫停。芜湖之外，深圳与温州近期对调控的“微调”也颇为引人注目。深圳近日出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。普通住房价格标准的调整，使普通住宅的范围有所扩大，可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房。

　　而温州对于此前“极严厉”限购令的松绑则更具代表性。之前温州的限购政策规定本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非本地户籍家庭只能新购买一套住房，这在全国来说是最严厉的限购版本。而松绑后的政策规定本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。基本达到与全国大多数城市的限购程度趋于一致。

　　调控放松背后
    从这几个调控政策微调的城市来看，都是楼市在成交量方面面临较大压力。据统计数据显示，7月单月，芜湖商品住宅总成交量仅1321套，同比下滑力度达59%，环比也有26%的降幅。此外，当月总成交面积13.95万平方米，同比下滑58%，环比下滑23%。7月份成交套数、面积均创下年内最低值。与此同时，芜湖市场存货也在不断攀高，截止到7月底，该市库存量达到27000余套，可供当地消化21个月。温州房价从2011年9月开始连续22个月下降，连续数个月在“70个大中城市住宅销售价格”中领跌全国房价，而在7月份甚至成为统计中唯一一个房价下跌的城市。库存方面，截至8月上旬，温州可售房源为37892套，涉及预售建筑面积为425.813万平方米，其中住宅为22717套、303.93万平方米。在全国大多数城市楼市基本面已持续回升、房价已步入小幅上涨通道的市场背景下，温州房价的持续下跌成为一道“另类风景”。值得一提的是，今年上半年，温州市地区GDP为1695.30亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，低于浙江全省8.3%的增速。在多年近乎透支的楼市发展和房价上涨后，温州市政府在经济发展和财政方面面临巨大的压力。

　　与北京、上海、广州其余几个楼市火爆的一线城市相比，深圳楼市一直不温不火，甚至不如大多数二线城市。据深圳中原统计，7月深圳商品住宅实际成交总套数为3396套，环比6月份下跌31.80%;7月每日累计成交面积32.99万平方米，环比下跌30.56%;成交均价23115元/平方米，环比下跌4.68%;总成交金额为76.25亿元，环比下跌33.81%。而在8月23日至8月30日的一周成交排行榜中，深圳也以总成交631套，日均90套的成绩排在了9个主要一二线城市的倒数第一位。销售低迷若任由持续，将直接影响到当地政府土地销售，关系到财政收入，在不与中央政策主基调相违背的情况下，这几个楼市成交压力较大的城市，选择政策微调。而从去年5月首套房贷款利率下调，政策释放放松信号，至下半年“新国五条”效力减弱，政策已进入了一个相对平稳的状态。而近期各地涌现热销项目，房价也在预期中不断上涨，中央层面则对此保持着容忍，并表示对房地产采取去行政化措施，也为一些地方政府的政策微调减少了阻力。

　　微调可能蔓延
    从这两个月各地楼市调控政策变化来看，当下似乎迎来一波楼市政策定向宽松行情。深圳普通住宅标准的调整基本围绕“自住需求”为主进行，温州限购令定向宽松也只不过是在政策执行上和原有其他限购城市看齐，称不上放松。而芜湖针对人才而设定的鼓励性购房措施，以人才为由头，应该来说，如果严格执行这样的标准，也基本上是以自住需求为主，可以改变当前楼市成交量下滑的局面。随着对这些微调政策的默认，接下来很可能会有更多城市加入微调行列，为“金九银十”的楼市冲刺提供政策助力。一方面不同于一线城市广泛的客源基础、旺盛的刚性需求支撑，三四线城市客群主要来源于当地，前几年市场火热加速房企大规模开发，为后期市场供过于求埋下隐患;另一方面在供大于求、存量比较大的市场压力下，三四线城市房价的上行压力还不是那么大，“内动力不足”，从政策微调入手成为这些城市摆脱现状的重要途径。